Это и будет темой нашей сегодняшней статьи.Но ведь купить новостройку в Таиланде очень просто - неужели это может быть интересно нашим читателям,скажите Вы?

  Процедура покупки действительно очень проста, поэтому не удивительно, что из примерно 100 агентств недвижимости с русскоязычным персоналом, (большинство из которых, к слову, открылось только в последний год-полтора) жилье на вторичном рынке продают максимум 12-15 компаний: это намного сложнее, дольше и затратнее. А новострой продают все кому не лень - и свежеиспеченные агенты, и гиды, и продавцы путевок, и просто случайные знакомые, которые могут посоветовать Вам "проверенный вариант" - нужно только привезти потен¬циального покупателя в офис застройщика. Но при всей кажущейся простоте, это сделка, в результате которой человек платит "свои кровные" за то, что еще НЕ построено. Поэтому я и хотел бы разъяснить читателям все нюансы, в том числе и те, о которых Вы можете узнать только от профессионалов.   Понятно. Скажите, почему новостройки сейчас так популярны?   Во первых, основными преимуществом такой покупки является, то, что Вам можете не присуствовать в Таиланде. - до 40 % сделок в нашей компании заключаются дистанционно - люди находят информацию о проектах на нашем сайте и бронируют квартиры не приезжая в Таиланд. Самое выгодное,это покупать квартиру на начальной стадии продаж. На этом этапе застройщик дает самые низкие цены, а выбор квартир самый большой. Для бронирования квартиры покупателю необходимо сообщить все свои данные и ему застройщик вышлет инвойс на сумму депозита,его нужно оплатить в течение 2-3-х дней. После получения депозита,застройщик высылает Вам контракт и инвойс на первый платеж,который необходимо оплатить в течении 2-4 недель.Контракт после этого вступит в силу и Вы становитесь обладателем прав на новую квартиру.   А во вторых?   Это получения беспроцентного кредита на весь период строительства, при первоначальном взносе в 15-25%. А если покупаете квартиру на вторичном рынке, рассрочек платежа практически не бывает и Вам придется заплатить всю сумму сразу - правда и заселяться можно немедленно.   Как и где правильно выбрать объект для покупки?    Обычно покупатель не владеет языком,не знает местного рынка недвижимости. Вполне естественно, что если будете искать квартиру сами, вы создадите себе много проблем,и не только сейчас,но и в дальнейшем. И, поверьте мне,так и происходит.Для этого и есть агенты -это их работа. А любой труд,как Вы понимаете,оплачивается.    То есть покупаем в агентстве? Но это, наверное, будет дороже?   Это неправильно - дороже точно не будет.Агенты в Таиланде не возьму денег с покупателя - комиссию агенту всегда платит продавец.Цена любой недвижимости уже включает вознаграждение агента - так что ему отдельно платить не надо.  А застройщик всем этим точно этим заниматься не будет - у него слишком много покупателей.И конечно же, в агентстве недвижимости Вы бесплатно можете получить консультации по сдаче вашего жилья в аренду в дальнейшем.    Понятно. Давайте теперь поговорим о контратке на покупку квартиры.   Когда покупаете квартиру,то вы подписываете договор только с застройщиком и ВСЕГДА будете платите только ему. Никогда НЕ переводите деньги на счет агента,а только на счет компании-застройщика.  Контракт в Таиланде НЕ заключают на русском языке,в таком виде он будет не действителен. По тайским законам контракт заключают только на английском языке.Но Вам могут предоставить перевод текста контракта на русский для ознакомления,обычно он заверен российским консулом,но подписывать Вы будете его английскую версию. Хочу обратить внимание еще на один важный момент.В Паттайе много различных застройщиков, большинство из которых строят по нескольку проектов. Так вот, если Вы, например, купили квартиру в компании Хайтс-Холдингс, это вовсе не означает, что в контракте на покупку будет стоять это юр. лицо. Каждый застройщик для очередного проекта регистрирует новую дочернюю компанию - ее название и будет в контратке. Это делается с одной стороны для защиты интересов покупателей именно в этом проекте, а во вторых - для оптимизации налогов.Приложениями к контракту обычно являются регистрационные документы, а также копия паспорта уполномоченного лица компании.   Что еще обязательно должно быть отражено в контракте?    В контратке обязательно прописываются номер квартиры, метраж, план квартиры, цена в тайских батах, суммы и сроки очередных платежей, сумма заключительного платежа (при заселении), величина амортизационного фонда и платы за обслуживание, а также сроки окончания строительства. Кроме того, в контракте обязательно должно быть указано, что жилье приобретается на иностранное имя в собственность. 51% жилой площади здания продают тайцам,или юр. лицам которые зарегистрированны в Таиланде.Такие квартиры,на тайское имя,продаются дешевле на 10-20%. Само по себе владение недвижимостью,купленное на тайскую компанию является законным,просто вы владеете компанией,а эта компания владеет квартирой. Но главное тут понимать то, что такую квартиру в будущем будет сложнее продать, а содержание тайской компании обойдется Вам примерно в 450 долларов в год дополнительно.    Как оплачиваются налоги?    При оформлении квартиры в собственность возникает необходимость в оплате налогов, определенных тайским законодательством.Эта сумма оплачивается,обычно Покупателем, хотя иногда часть платит застройщик -это всегда прописывается в контракте. Как правило все эти расходы вместе с налогами укладываются в 6-7% от стоимости квартиры. Обращаю внимание читателей,что в Тайланде НЕТ налогов на владение недвижимостью, и купив квартиру Вы не будете больше платить НИКАКИХ налогов,в любых случаях, постоянно ли Вы проживаете в к вартире или приезжаете только в отпуск на месяц. Следующий налог возникнет только в том случае, если решите квартиру продать.   Можно ли купит квартиру на двоих собственников и как поступать с правами наследования.   Действительно, иногда контракт заключает один человек, а через какое-то время у него возникает желание вписать в свидетельство о собственности, например жену или ребенка. В этом слу-чае нужно известить застройщика хотя бы за полгода до окончания строительства. Несовершеннолетних детей вписать нельзя. Два или три собственника являются равноправными владельцами без указания долей, поэтому в будущем для совершения любых действий над квартирой докменты должны подписываться всеми владельцами. Если же с покупателем (не дай бог) что-то случится, то его правопреемники должны известить в кратчайший срок застройщика о том, что они принимают обязательтсва по оплате такой-то квартиры на себя - это можно сделать почтой или по мэйлу.Если документы на квартиру уже получены - нужно написать завещание, заверенное у тайского юриста. Большинство наших клиентов делают именно так и, как показывает жизнь - не зря: это сожет сэкономить массу времени, нервов и денег.   Один из самых задаваемых вопросов - штрафные санкции для каждой из сторон?   Безусловно - это самый популярный вопрос. Суть всех договоров вне зависимости от компании-застройщика такова: "мы строим вовремя.а вы платите точно и в срок".Поэтому практически штрафные санкции, прописанные в большинстве договоров содятся к следующему. Если застройщик не построит "в срок" - он вернет Вам деньги и даже, если это прописано, с процентами - но они как правило привязаны к ставкам по депозитам в тайских батах, а это порядка 3% годовых. В любом договоре указывается дата предполагаемого окончания строительства, а расторгнуть контракт можно через 6-8 месяцев после этой даты - в зависимости оттого, что прописано в договоре. Если же клиент задерживает очередной платеж более чем на 45-90 дней, то застройщик может разорвать договор и удержать часть или даже все уплаченные суммы. Именно эти пункты больше всего смущают покупателей.   И такое действительно бывает на практике?    Если честно, я не знаю ни одного случая на рынке, когда бы "злой" застройщик конфисковал все деньги покупателя, который не успел вовремя оплатить. Зато я знаю массу примеров, когда застройщики помогают своим покупателям, испытывающим финансовые затруднения, перепродать свои контракты на квартиры. Ведь любой разрыв договора в одностороннем порядке грозит судом - а это, поверьте мне, никому не интересно. С другой стороны, 4 года назад был анонсирован многоэтажный проект, который впоследствии был закрыт. Застройщик предложил клиентам либо перейти в другой проект, либо вернуть деньги и получить компенсацию - на выбор. Так что всегда можно договориться.   Договориться с любым застройщиком?    А вот это как раз не всегда. Тут сеть нюансы, которые рядовой покупатель просто не занет - как я уже говорил в Паттайе почти 100 новостроек, это почти 50 компаний  застройщиков. Но далеко не с каждым застройщиком комфортно работать покупателю-иностранцу.   Что Вы имеете ввиду?     В последние 2-3 года Паттайя стала лакомым кусочком и сюда пришли очень крупные тайские компании из Бангкока, есть и местные тайские застройщики - но почти все они, как правило, ориентированы на тайских покупателей и строят недорогое жилье . Безусловно, они продают всем желающим, в том числе иностранцам. Есть застройщики с иностранным капиталом (из Европы, Израиля, Арабских стран) - их продукт ориентирован на иностранцев с соотвествующим качеством и уровнем обслуживания.    Так в чем же принципиальная разница?     В качестве строительства и обслуживания клиентов. Во-первых,в тайских компаний трудно объясниться даже на английском,не говоря уже про русский. Т.е. купив квартиру клиент получает массу проблем как просто в общении, так и при перечислении денег и при переводе собственности. У европейских застройщиков как правило есть и русский персонал. Там всегда можно получить и перевод контракта на русский, и договориться о каких-либо нюансах, которые сильно облегчат жизнь: незначительная задержка или корректировка графика платежей, изменение суммы ин-войса, сроки приемки квартиры и т.д. Там, как правило, всегда пойдут навстречу в отличие от компаний ориентированных на тайский рынок. Во-вторых, качество строительства. Тайские застройщики обычно предлагают не: дорогое жилье либо вообще без мебели, либо с самой дешевой меблеровкой. То есть купив квартиру «недорого» клиент сталкивается с проблемой установки кухни, кодиционеров, покупки мебели и т.д. Иностранные же девелоперы в основном продают полностью отделанные и оборудованные квартиры с качественной мебелью либо предлагают отдельно хороший мебельный пакет. В-третьих, и это очень важно, перепродать контракт на квартиру у тайских компаний крайне сложно - все вопросы по поиску покупателя, проведению рассчетов между продавцом и покупателем, перевода денег из Таланда, получения документов из банка и т.д. и т.п. ложатся истключительно на продавца. Даже агент зачастую не может этого сделать без личного присутствия обеих сторон или доверенностей из посольства или консульства. У иностранного застройщика это значительно проще. Зачастую Вам достаточно прислать письмо о продаже контракта с указанием цены - квартиру поставят в прайс-лист компании, найдут клиента, получат от него деньги и перечислят их на Ваш счет. На этом обожглось уже масса людей, которые покупали квартиры или дома «напрямую» без консультации с агентами.   Покупка новостройки.